اقامت فرانسه با خرید ملک ۲۰۲۶: راهنمای کامل + مسیرهای واقعی اقامت

نویسنده و مجری: هلدینگ مهاجرتی دیاکو (DIACO Consulting) — ۱۹+ سال تجربه |

---

آیا خرید ملک در فرانسه اقامت می‌دهد؟ پاسخ صریح ۲۰۲۶

خیر. خرید ملک در فرانسه به هیچ عنوان اقامت، ویزا یا مسیری به تابعیت اعطا نمی‌کند — در هر سطح قیمتی.

فرانسه هرگز برنامه ویزای طلایی (Golden Visa) مبتنی بر املاک نداشته است. در قانون مهاجرت فرانسه (CESEDA) هیچ ماده‌ای وجود ندارد که مالکیت ملک را با اجازه اقامت مبادله کند. این یک واقعیت حقوقی است که بسیاری از متقاضیان ایرانی از آن بی‌اطلاع‌اند و همین موضوع باعث اتلاف وقت و هزینه‌های سنگین می‌شود.

آنچه خرید ملک واقعاً انجام می‌دهد این است: پرونده ویزای شما را تقویت می‌کند به عنوان مدرک اقامتگاه و ثبات مالی، اما خودِ اقامت از مسیرهای کاملاً جداگانه‌ای می‌گذرد.

تصور غلط رایج	واقعیت حقوقی ۲۰۲۶
خرید ملک = اقامت فرانسه	❌ خرید ملک هیچ اقامتی اعطا نمی‌کند
خرید ملک گران = ویزای طلایی	❌ فرانسه ویزای طلایی ندارد
مالکیت ملک = حق زندگی دائم	❌ مالک غیراروپایی همچنان تابع قانون ۹۰/۱۸۰ شنگن است
خرید ملک = تابعیت فرانسه	❌ دو پرونده کاملاً جدا از هم هستند

---

مسیرهای واقعی اقامت فرانسه برای مالکان ملک در ۲۰۲۶

اگر به عنوان مالک ملک در فرانسه قصد اقامت بلندمدت دارید، دو مسیر اصلی پیش روی شماست:

مسیر اول: ویزای بلندمدت بازدیدکننده (VLS-TS Visiteur)

این ویزا برای افرادی طراحی شده که می‌خواهند بدون کار کردن در فرانسه زندگی کنند — بازنشستگان، افراد دارای درآمد غیرفعال، یا کسانی که از سرمایه‌گذاری و اجاره ملک درآمد دارند.

فاکتور	جزئیات
حداقل درآمد ماهانه	~۱,۴۷۷.۹۳ یورو خالص برای هر بزرگسال (از ژوئن ۲۰۲۶)
مدت اولیه	۱ سال، قابل تمدید سالانه
حق کار	❌ ندارد — صریحاً ممنوع
درآمد اجاره ملک	مجاز تا سقف ~۲۳,۰۰۰ یورو در سال به عنوان درآمد غیرفعال
بیمه درمانی	اجباری و باید در فرانسه معتبر باشد
تبدیل به اقامت دائم	پس از ۵ سال اقامت مستمر

نکته حیاتی: ویزای توریستی فرانسه را نمی‌توان در خاک فرانسه به ویزای بلندمدت بازدیدکننده تبدیل کرد، فقط به این دلیل که ملکی خریده‌اید. درخواست باید از کنسولگری فرانسه در کشور محل اقامت قانونی شما (مثلاً ایران) ارائه شود.

مسیر دوم: پاسپورت استعداد — سرمایه‌گذار اقتصادی (Talent Passport Investisseur)

این مسیر برای سرمایه‌گذارانی است که می‌خواهند کسب‌وکار ایجاد کنند و اقامت کاری دریافت کنند.

فاکتور	جزئیات
حداقل سرمایه‌گذاری	۳۰۰,۰۰۰ یورو در دارایی‌های اقتصادی (سهام، سرمایه شرکت، دارایی‌های ثابت)
تعهد اشتغال	ایجاد یا حفظ حداقل ۲ شغل پایدار در ۴ سال
مدت اقامت	کارت اقامت چندساله تا ۴ سال
حق کار	✅ بله، شامل حق کار و مدیریت کسب‌وکار
مالکیت ملک	❌ ملک مسکونی به تنهایی واجد شرایط نیست؛ باید سرمایه‌گذاری اقتصادی باشد

تفاوت کلیدی: پاسپورت استعداد یک ویزای کاری/سرمایه‌گذاری اقتصادی است، نه ویزای ملکی. خرید یک آپارتمان مسکونی در نیس یا لیون شما را واجد شرایط این ویزا نمی‌کند.

---

مراحل خرید ملک در فرانسه برای ایرانیان (۲۰۲۶)

فرآیند خرید ملک در فرانسه برای اتباع خارجی بدون هیچ محدودیت ملیتی باز است. حتی می‌توانید بدون حضور فیزیکی در فرانسه و از طریق وکالت‌نامه، معامله را نهایی کنید.

مرحله ۱: تعیین بودجه و جستجوی ملک

با توجه به بودجه خود، ملک مناسب را جستجو کنید. میانگین قیمت ملک در فرانسه در ۲۰۲۶ حدود ۳,۱۱۴ یورو بر متر مربع است، اما این رقم در پاریس به ۹,۶۹۲ یورو بر متر مربع می‌رسد.

مرحله ۲: ارائه پیشنهاد رسمی کتبی

پس از انتخاب ملک، پیشنهاد خود را به صورت مکتوب به آژانس املاک ارائه دهید.

مرحله ۳: امضای قرارداد اولیه (Compromis de Vente)

پس از تأیید پیشنهاد، قرارداد اولیه امضا می‌شود. در این مرحله دوره تجدیدنظر ۱۰ روزه وجود دارد که طی آن خریدار می‌تواند بدون جریمه انصراف دهد.

مرحله ۴: پرداخت سپرده اولیه

معمولاً ۵ تا ۱۰ درصد قیمت ملک به عنوان سپرده به حساب امانی دفتر اسناد رسمی (Notaire) واریز می‌شود.

مرحله ۵: فرآیند انتقال مالکیت (حدود ۳ ماه)

دفتر اسناد رسمی (Notaire) — یک مقام عمومی بی‌طرف، نه نماینده فروشنده — عنوان مالکیت، بدهی‌ها و مجوزهای ساخت را بررسی می‌کند.

مرحله ۶: پرداخت نهایی و تکمیل قرارداد

پس از طی این مراحل، پرداخت نهایی انجام و سند به نام شما ثبت می‌شود.

مدت کل فرآیند: تقریباً ۳ ماه از امضای قرارداد اولیه تا دریافت کلید.

---

هزینه‌های واقعی خرید ملک در فرانسه ۲۰۲۶

قیمت اعلام‌شده ملک تنها بخشی از هزینه است. خریداران خارجی باید هزینه‌های اضافی قابل توجهی را در نظر بگیرند:

نوع هزینه	ملک قدیمی	ملک نوساز
هزینه‌های دفتر اسناد رسمی	۷ تا ۸.۵٪ قیمت خرید	۲ تا ۳٪ قیمت خرید
کمیسیون آژانس	۳ تا ۱۰٪ (بسته به آژانس)	۳ تا ۱۰٪
مالیات سالانه ملک (Taxe foncière)	پرداخت سالانه توسط مالک	پرداخت سالانه توسط مالک

مثال عملی: برای یک آپارتمان ۲۵۰,۰۰۰ یورویی در فرانسه، هزینه‌های دفتر اسناد رسمی به تنهایی حدود ۱۷,۵۰۰ تا ۲۱,۲۵۰ یورو خواهد بود. مالیات سالانه ملک نیز ممکن است حدود ۱,۲۰۰ یورو در سال باشد.

نکته مهم برای مالکان غیرمقیم: اگر ملک شما اقامتگاه دوم محسوب شود، مشمول ۶۰٪ مالیات اضافی بر بخش شهرداری مالیات ملک خواهید بود. همچنین اگر ارزش املاک فرانسوی شما از ۱.۳ میلیون یورو فراتر رود، مشمول مالیات بر ثروت املاک (IFI) می‌شوید.

---

مالیات‌های مالکیت ملک برای غیرمقیمان در ۲۰۲۶

مالیات بر درآمد اجاره

اگر ملک خود را اجاره دهید، درآمد اجاره باید اعلام شود، حتی اگر مبلغ ناچیز باشد. نرخ مالیات برای غیرمقیمان حداقل ۲۰٪ به علاوه ۱۸.۶٪ هزینه‌های اجتماعی است (نرخ ۲۰۲۶).

مالیات بر عایدی سرمایه (Plus-Value)

هنگام فروش ملک، مالیات بر سود سرمایه اعمال می‌شود. نرخ استاندارد ۱۹٪ به علاوه ۱۷.۲٪ هزینه‌های اجتماعی است، اما برای اتباع غیراروپایی ممکن است نرخ بالاتری اعمال شود.

مالیات بر ثروت املاک (IFI)

اگر مجموع ارزش املاک فرانسوی شما از ۱.۳ میلیون یورو فراتر رود، مشمول IFI می‌شوید.

---

مزایای خرید ملک در فرانسه برای ایرانیان

حتی بدون دریافت اقامت از طریق ملک، خرید ملک در فرانسه مزایای قابل توجهی دارد:

• آزادی کامل مالکیت: بدون محدودیت ملیتی، بدون نیاز به شریک محلی و بدون مجوز ویژه
• امنیت حقوقی بالا: سیستم ثبت اسناد فرانسه یکی از امن‌ترین سیستم‌های جهان است
• درآمد اجاره: امکان اجاره ملک و کسب درآمد ارزی
• پشتیبانی از پرونده ویزا: ملک به عنوان مدرک اقامتگاه در پرونده ویزای بازدیدکننده عمل می‌کند
• دسترسی به منطقه شنگن: با ویزای معتبر، امکان سفر آزاد در ۲۷ کشور شنگن
• امکان ثبت شرکت: با اقامت قانونی، امکان ثبت شرکت و دریافت وام بانکی فراهم می‌شود

---

پرسش‌های متداول درباره اقامت فرانسه با خرید ملک

آیا با خرید ملک در فرانسه می‌توانم اقامت بگیرم؟

خیر. خرید ملک به تنهایی هیچ اقامتی اعطا نمی‌کند. برای اقامت باید از طریق ویزای بازدیدکننده (VLS-TS) یا پاسپورت استعداد اقدام کنید.

حداقل مبلغ مورد نیاز برای ویزای بازدیدکننده چقدر است؟

حداقل ~۱,۴۷۷.۹۳ یورو درآمد خالص ماهانه برای هر بزرگسال، معادل سالانه ~۱۷,۷۳۵ یورو.

آیا می‌توانم با ویزای توریستی در فرانسه ملک بخرم؟

بله، می‌توانید با ویزای توریستی وارد فرانسه شوید و ملک بخرید. اما این ویزا به شما حق اقامت بلندمدت نمی‌دهد و نمی‌توان آن را در خاک فرانسه به ویزای بلندمدت تبدیل کرد.

آیا اجاره دادن ملک با ویزای بازدیدکننده مجاز است؟

بله، اما فقط به عنوان درآمد غیرفعال و تا سقف تقریبی ۲۳,۰۰۰ یورو در سال. اگر اجاره به کسب‌وکار اصلی تبدیل شود، باید ویزای کسب‌وکار بگیرید.

آیا اعضای خانواده می‌توانند همراه من بیایند؟

بله، ویزای بازدیدکننده امکان همراهی همسر و فرزندان را فراهم می‌کند، مشروط بر اثبات درآمد کافی برای همه اعضا.

حداقل سرمایه‌گذاری برای پاسپورت استعداد چقدر است؟

۳۰۰,۰۰۰ یورو در دارایی‌های اقتصادی (نه ملک مسکونی) به همراه تعهد ایجاد ۲ شغل پایدار.

---

جمع‌بندی: نقشه راه صحیح برای ایرانیان در ۲۰۲۶

مرحله	اقدام
۱. درک واقعیت	خرید ملک ≠ اقامت. این دو مسیر کاملاً جدا هستند.
۲. انتخاب مسیر اقامت	ویزای بازدیدکننده (بدون حق کار) یا پاسپورت استعداد (با حق کار و سرمایه‌گذاری)
۳. خرید ملک (اختیاری)	خرید ملک می‌تواند پرونده ویزای شما را تقویت کند، اما جایگزین ویزا نیست.
۴. مشاوره تخصصی	پیچیدگی‌های حقوقی و مالیاتی نیازمند راهنمایی متخصص است.

---

هلدینگ مهاجرتی دیاکو: همراه شما در مسیر اقامت فرانسه

هلدینگ مهاجرتی دیاکو (DIACO Consulting) با ۱۹+ سال تجربه و ثبت‌شده در مادرید، متخصص در ویزاهای نوین اقامتی و مقاصد معتبر جهانی است. حوزه‌های تخصصی ما:

• ویزای بازدیدکننده فرانسه (VLS-TS Visiteur) — راهنمای کامل و ارزیابی واجد شرایط بودن
• پاسپورت استعداد — سرمایه‌گذار اقتصادی — مشاوره سرمایه‌گذاری و تهیه پرونده
• مهاجرت کاری، تحصیلی و سرمایه‌گذاری در کشورهای حوزه شنگن
• مقاصد نوین اقامتی: رومانی، اسپانیا، پرتغال و فرانسه

📞 اطلاعات تماس

☎️ تلفن‌های تماس: 02191693955

🌐 وب‌سایت رسمی: www.dia-co.ir

📧 ایمیل: Admin@dia-co.ir

📸 اینستاگرام: @diaco.consulting